茶山卧室装修业主实地探访鲁能公馆vs金融
2024年06月19日 热点资讯
这段时间，不少朋友前来咨询楼哥，关于鲁能公馆和金融街金悦府如何选的问题。
1月8日，沉寂了两年的鲁能公馆取得预售证，推出洋房新货438套，认筹人数接近500人，将于今晚8点正式开盘。
1月14日，金融街金悦府也取得备案，共推出洋房新货228套，项目于16日加推了2号楼，目前只剩十几套。接下来1号楼也将推出。
至于该怎么选，确实需要好好拿捏一番。
01 实地探访第一站是金融街金悦府，这个楼盘的详细测评，大家可以阅读《金悦花园，茶山住宅的标杆》一文。
这一次到来，楼哥发现高层洋房工程基本都完工了，早些时候开售的4-7栋开始装修，在外围可以看到工人在架设的窗户。
施工现场热火朝天，独栋别墅工程已启动，正在打造地基，估计不久就可以入市。
项目北侧紧邻新石大道，对面就是茶山镇政务服务中心，虽然来往的车流量很多，但城镇风貌及治安环境还是做得比较好的。
西侧是时代天荟，曾经是茶山住宅标杆项目，居住氛围较浓郁，该有的日常生活配套都有了。
南侧是寒溪河，不过目前沿河路段还在整改，杂草丛生，江景资源优势没能发挥出来。关于江景优势，楼哥认为嘉华嘉誉湾表现是最好的
总的来说，金融街先后分7批次开售，每一次都能取得8成以上的去化，这个项目在茶山楼市占据重要的位置。
第二站是鲁能公馆，这个楼盘的详细测评，大家可以阅读《鲁能铂悦花园，为何迟迟不开售》一文。
楼哥上午抵达营销中心，在红毯子以及红灯笼的加持下，显得气派十足。
或许是准备结束认筹了，过来看房的朋友还是不少，样板房都挤满了人。
据现场销售介绍，客户大部分来自城区以及茶山本地人，也有少量来自松山湖的外溢客。
楼哥在样板房发现，项目的交付标准高，都是采用知名品牌，配备了东芝中央空调、老板洗碗机，卧室还配备了木质地板，而这正是项目溢价率高的原因。
在样板房阳台俯视，项目园林打造成中式风格，观感上十分大气，但没有其他休闲娱乐以及体育运动等设施。
项目西侧是在售项目万润中心，再往西走成片待开发的闲置地块。鲁能公馆距离茶山地铁站约1公里，对住宅附加值提升起到很大作用。
02 鲁能公馆vs金悦府问题来了，鲁能公馆vs金融街金悦府，我们应该如何选？
下面楼哥从不同维度，进行分析。
第1、地段因素
地段是衡量房产价值的核心因素，需要优先考虑。
两个项目都紧邻新石大道，位于茶山中央生活区，相隔不到2公里。
而鲁能公馆的地段优势，更多体现在"与地铁站的距离"，地块距离茶山站不到1公里，是目前茶山距离地铁站最近的商住地块之一。
茶山站周边蕴藏丰富的连片可开发土地，而在建设之初，已预留大量的商业用地，打造成茶山站TOD。
在茶山TOD规划的影响下，因为随着茶山新城配套设施的完善，鲁能公馆的实际价值会得到提升。
地段方面，鲁能公馆胜。
第2、价格因素
鲁能公馆备案均价为26870元/平，金悦府备案均价为26200元/平，前者要略高670元/平。
剔除地段、配套等因素，楼哥认为造成价格相差较大的原因在于，土拍地价。
2016年，鲁能以14.3亿元的总价，拿下茶山横江村地块，折合楼面地价12119元/平，成交总价、成交单价均创茶山历史新高。
相比之下，金悦府的售价更容易让人接受一些。
价格方面，金悦府胜。
第3、楼盘因素
楼盘自身直接影响到后期居住舒适度，对于业主在横向比较上占比可谓相当重要。
鲁能公馆容积率为4.0，绿化率27.75%；金悦府容积率2.48，绿化率30%。
另外，金悦府紧邻寒溪河畔，江景资源丰富，产品包括涵盖高层洋房，低密度叠墅，并不包含公寓产品，车位配比超过1：1.1，居住舒适度更高。
而鲁能公馆周边环境比较复杂，靠近驾校和加油站，洋房和公寓混合。
楼盘方面，金悦府胜。
第4、交通因素
金悦府的公共交通配套只有公共汽车，一出门就是茶山综合服务中心站，出门更多要依靠自驾。
相比之下，鲁能公馆交通优势明显，除了茶山地铁站，鲁能公馆北侧还有东莞火车站，这是东莞规模最大的交通枢纽之一。
交通方面，鲁能公馆胜。
第5、商业配套
金悦府距离茶山镇中心区距离较近，前往更加方便。有成熟的商业配套，比如：龙珠商业中心。
而鲁能公馆周边就只有零散的餐厅店和小超市，这个级别的商业配套无法和金悦府抗衡。商业方面，金悦府胜。
03 楼哥点评综合起来看，3：2，金悦府要占据优势。
不过最核心的地段因素，鲁能公馆要占优，有利物业价值提升；但如果从楼盘自身角度，金悦府却要优于鲁能公馆，居住舒适度得到保障。
分析过后，两个项目的前景以及价值就一目了然了。如果你是以自住为主，那么选择金悦府；如果以投资为主，那么选择鲁能公馆。
在政策的带动下，茶山发展前景是值得期待的，尤其是茶山的新城中心片区，成为投资置业的关注热点。
自2017年起，茶山成为了松山湖片区的一员，提出了"一心三轴多组团"空间发展格局，依托东莞火车站、茶山站双TOD，重点建设茶山中心区、一河两岸地区、南部产业发展区等三大片区，并启动产业转型升级、繁荣文化旅游产业、宜居家园建设和基础设施提升等四大计划。
楼市因政策规划带动，仿佛插上了起飞的翅膀，隐隐也有"冲破三万"的势头，未来3万将成为茶山安家置业的新门槛。
但住宅项目数量增多，购房者的筛选和分析能力也要提升，保证选到心仪的房子。