完善的社区设施使得长租公寓颇受市民欢迎。图为珠海香洲区一处长租公寓。 南方日报记者 关铭荣 摄

春节过后，不少异地务工人员和年轻学子重返珠海，对他们其中的部分人来说，重新在这座城市找到一处舒适、便利的住处显得尤其紧迫，长租公寓便是一个不错的选择。

在粤港澳大湾区城市加速融合发展、珠海人才政策不断加码等利好因素的影响下，珠海越发得到全国各地青年人才的青睐。这些涌入珠海的年轻一族，对居住要求普遍较高。瞄准这一点，过去一年，全国品牌房企主导的长租公寓正式宣布进驻珠海，并陆续推出多个项目。

数据显示，已进驻珠海的龙湖冠寓及万科泊寓项目2018年市场反响不俗。今年春节过后，两者更迎来出租“小高峰”。两大项目负责人均表示，2019年将进行加推计划。

长租公寓的到来，为珠海租房市场带来了怎样的影响？长租公寓市场要健康发展，应注意什么问题？带着问题，笔者近日走访了多个项目现场，了解长租公寓在珠海的发展现状。

火爆▶▶品牌长租公寓节后出租迎来高峰

“春节过后，珠海泊寓出租率较年前有了明显的增长。2月11日以来，每天看房人数都在15人以上，我们的工作人员都有点忙不过来了。”泊寓·创想公社店前台，工作人员向笔者介绍了情况。就在交谈的短短十几分钟里，笔者已经看到两位市民前来咨询房间情况。另一边，珠海冠寓表现也相当不俗，节后同样迎来出租“小高峰”。

事实上，刚过去的2018年，可算得上是珠海长租公寓的发展“元年”。这年7月，龙湖一则长租公寓进驻珠海的广告刷屏朋友圈：“曾经为了房租问题与房东争执不清？曾经为了隔音问题与邻里闹不愉快？……年轻人，不讲究，龙湖冠寓珠海震撼来袭！”

全国租赁市场快速发展的时代，各地创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。龙湖冠寓、万科泊寓经过数年发展，已成为全国范围内，耳熟能详的品牌公寓。据了解，截至去年，龙湖冠寓共进驻了全国30多个城市，万科泊寓也已进驻全国28个城市。2018年，两大品牌长租公寓正式进驻珠海。

其中，去年8月底，龙湖宣布旗下珠海冠寓正式面世，推出位于保税区正方科技园的首店88套公寓。紧接着，保税区二店54套公寓也顺势推出。11月，珠海第三家门店香洲前山逸仙路店正式开业，公寓数量为95套。

万科方面，去年12月8日，位于香洲前山的泊寓·创想公社店正式开门迎客，规划建筑面积约2.39万平方米，可提供住房332套。两周后，泊寓横琴石山店也宣布开业。

从入住率看，两者去年成绩不俗。相关项目负责人称，泊寓·创想公社店去年首批开放的66套公寓，平均月租为2156元，开店不足一个月，入住率已逾50%。横琴石山店首批开放的36套，平均月租1450元，开店两周内入住率也达到30%。至于龙湖，一店月租为1500元起，二店月租为1450元起，前山店月租1818元起。“目前，一店已经满租，二店及前山逸仙路店均受到年轻人的欢迎。”龙湖冠寓品牌推广负责人说。

市场▶▶资本市场多方看好珠海

年轻化的装修、同龄的邻居、完善的社区设施，还有定期举行的社区活动……泊寓·创想公社一开店，正在澳门就读研究生的朱立彬便搬了进去，开启了每天珠海澳门两地跑的生活。“目前为止，这里的服务都让我很满意，尤其是人性化的社区活动设计，相对澳门大学宿舍更低廉的租金。”朱立彬希望，今年泊寓创想公社可以扩大规模，继续完善设施。

在万科泊寓及珠海冠寓的定位里，2019年，仍然是企业快速扩张的一年。

龙湖冠寓项目负责人介绍，为满足来自不同领域客户群体的住房需求，珠海冠寓下一步，将继续深耕租客切实需求，推出更多针对不同租住群体而设计的差异化产品线，引入生活资源，助力城市安居。而万科创想公社，则表示将继续为年轻人打造交流分享的圈子，以时尚、独立、青春为基调，继续完善公共区域，包括健身房、洗衣房、自动售货机、公共厨房等设施，近期横琴还将增加开放约2000间房源。

长租公寓快速发展的背后，是珠海市民对城市房屋租赁产品提出了更高要求，更是珠海租房市场优势显现，逐步得到外界的肯定。

“珠海是一个年轻有活力的城市，根据我们的分析，珠海目前至少有50万人在租房子。”珠海龙湖冠寓负责人称，据其不完全统计，珠海目前常住人口约为170万，而户籍人口则仅110多万人。年轻的流动群体，品牌房企公寓市场的近乎空白，均让龙湖冠寓相信，珠海租赁市场大有可为。

他认为，随着粤港澳大湾区建设加速，以及早前港珠澳大桥的建成通车，珠海将迎来更多来自港澳的年轻人群，“在本地严格的政策性调控之下，住房问题成为更多‘新珠海人’急需解决的问题，租房将成为更多年轻人的选择。”

珠海泊寓负责人对此表示认同。他分析，2018年下半年来，龙湖、万科等多方资本注入珠海租房市场，带来了一些让人振奋的新气象和新变化。

事实上，除房企外，金融机构也已瞄准珠海租房市场“出手”。去年7月26日，建设银行珠海分行正式推出“存房”业务。简而言之，就是客户把房子的长租权进行转让，银行根据房屋情况、转让年限等协议约定，出具不动产财富管理方案，一次性支付未来3—10年的住房收益（房租），最高金额为100万元。

“多方资本纷纷进入珠海租房市场，一方面反映了在遏制房价上涨的大环境下，房地产商积极寻求新的盈利点；另一方面则说明，资本方对珠海租房市场未来发展比较有信心。”中山大学珠三角研究院副主任袁持平分析。

建议▶▶加强租房审查制定租房标准

回顾2018年，全国房地产租赁市场发展势头表现强劲，长租公寓作为租房市场的重要载体，却问题频出，“甲醛事件”“爆仓事件”和“推高房租”等事件不断将长租公寓推向舆论浪尖。

把目光放回珠海，长租公寓问题是否需要担忧？有业界人士分析，目前市场可见长租公寓大致分为四类，分别是以万科、龙湖等为代表的房企系，以自如为代表的中介系，以魔方、蛋壳等为代表的创业系，以及以如家为代表的酒店系。

不难发现，去年长租公寓问题主要发生在中介系或创业系，“布局长租公寓，前期需要大量资金沉淀。因此，中介系及创业系企业极有可能出现资金不足的问题，以房企系为主的珠海市场，情况比较乐观。”该名业内人士称。

那么，长租公寓的逐步发展，是否会带来房租的明显变化？“就当下情况看来，珠海租房市场现状总体而言还是供大于求。”袁持平认为，目前珠海租房市场以零散经营为主，属于完全竞争市场，而租金是业主和租客双方博弈的结果，相对于高企的房价，租金价格处于低位，长租公寓等新型高端公寓市场占比仍然很少，暂不会对整个租房市场产生很大影响。

袁持平称，相对于租金价格，多元化趋势越发明显的租房市场里，更值得关注的是加强监管和立法保障。他建议，珠海有关部门应加强租房审查，制定租房标准，明确安全责任人，对违法改造房屋结构的行为坚决查处，杜绝安全隐患。此外，还要对介入租房市场的金融资本加强监管，防止运营商借金融手段，损害租客和业主的利益。

珠海大家房地产策划有限公司董事陈志对此表示认同。他认为，现有的法律法规缺乏对房屋租赁市场的明文规定，不能确保纠纷双方可以通过明确的法律途径解决问题，应从立法层面保障业主合法的收租权和租客的居住权。“应用法律来保障珠海租房市场健康、科学、理性的发展，给所有租客，特别是刚出来工作的年轻人，一个合理的、干净的居住环境。”

撰文：何丽苑 王韶江

■声音

规范的长租公寓市场

方能长久发展

数据显示，当下全国长租公寓企业已有逾千家。虽然目前看来，珠海正常的房屋租赁市场秩序并未受长租公寓影响，长租公寓平台以“拖房租”“租金贷”的形式构造资金池等问题也并未出现，但受访人士均认为，加大监管、做好预防，方为可取之道。

龙湖集团广珠区域冠寓发展部总经理丁山乐：

相对传统的房屋租赁市场，长租公寓是一个品牌直面客户、房源及租金公开透明、管理更为规范、更关注租住品质本身的新兴业态。对于珠海的城市发展而言，长租公寓市场的发展一定是充满积极意义的。同时，鉴于长租公寓比传统的房屋租赁更专注租住体验的这个点上而言，前者的发展更有利于帮助城市留住高端年轻人才，从而促进城市的经济发展。再者，长租公寓市场的发展，也有助于将城市的闲置物业重新利用，增量租房市场，满足日益升级的租住需求。

上周，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，表明粤港澳大湾区的战略定位是充满活力的世界级城市群，在这样的发展趋势下，一定会吸引到更多的年轻人来到这里发展，人才的涌入必然产生大量的租赁市场需求。我们将在积极布局的同时，深耕产品和运营，为更多年轻人带来优质的租住空间和生活方式，也将积极配合有关部门的工作，接受社会各界人士监督，共同促进珠海租房市场的健康发展。

珠海大家房地产策划有限公司董事陈志：

过去的租房市场，无论是业主直接面对租客出租，还是委托中介等第三方出租，都存在诸多问题，比如客户体验感差，后期维护难，中介业主双方推责等。区别于这种传统个体租赁，长租公寓由专业化、规模化的机构运营，满足了租户更多的需求。

关于去年发生的长租公寓爆仓事件，我们应该辩证地看到，那是部分中介作为运营商利用租客的信用无限扩张，然后自己实现“无本万利”，这一模式存在问题，而不能简单总结为长租公寓有问题。

粤港澳大湾区的背景下，希望珠海租房市场的相关法律法规可以尽快得到完善，尽快实现与国际标准接轨。

珠海大学生林健辉：

产品合格是基础，然后才是追求“品质”。建议有关部门尽早研究出台关于租赁房屋品质的规范文件，明确对出租房屋结构、装修污染等规定要求，从选址、建筑结构，到室内空气质量、整体卫生条件，再到治安消防等多个维度规范长租公寓的有效管理。

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