抚顺历史文化悠久，距沈阳市中心45公里、距桃仙国际机场40公里。自然物产丰富，最具特色的是“抚药八宝”（林下参、灵芝、鹿茸、林蛙油、龙胆草、辽五味、辽细辛、刺五加）。抚顺是一个工业重镇，是我国最大的军工和航天特殊钢生产基地，生产的特钢应用于我国第一颗人造地球卫星、第一枚导弹、第一艘潜艇及神舟系列飞船，目前已经成功研发出用于我国大飞机制造的特殊材料。

抚顺市辖有四区三县以及一个抚顺经济开发区，户籍总人口206.7万人，其中市辖区135.1万人。

在我国楼市走牛十几年的市场环境下，银川市房价表现如何？居民购房的压力大不大？

2020年抚顺市房价平均5213元，较五年前涨27%根据当地官方发布的住宅价格实际数据显示：

2015年销售面积94.1万平米，销售额38.5亿元，均价4091元；2016年销售面积140.3万平米，销售额59.2亿元，均价4220元；2017年销售面积116.2万平米，销售额49亿元，均价4217元；2018年销售面积109.1万平米，销售额51.7亿元，均价4739元；2019年销售面积122.5万平米，销售额62.6亿元，均价5110元；2020年销售面积131.4万平米，销售额68.5亿元，均价5213元。自从2016年我国开始提出“房住不炒”的市场定位以来，楼市进入了常态化的调控节奏。2020年抚顺地区房价平均5213元，较2015年房价4091元，五年时间上涨了27.4%。

从地区均价走势变化来观察，实际上，抚顺市房价呈现了持续上涨的趋势，作为一个四线城市，其上涨幅度是不算小了。

尽管2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，可是抚顺地区的房价在2020年仍然出现了上涨，均价达5213元较2019年上涨了2%。

抚顺市居民的生活水平城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，较能说明问题。

根据抚顺市官方披露的收入实际数据显示：

2015年城镇住户人均可支配收入26818元，农村住户人均可支配收入11766元。2019年城镇居民人均可支配收入34581元，农村居民人均可支配收入15596元。2020年城镇居民人均可支配收入35058元，农村居民人均可支配收入16813元。从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了8240元，五年增长幅度31%。收入平均每年有6%的增长。

这也带来了本市社零总额的逐年增长，2015年社零总额为624亿元，2019年社零总额627.7亿元， 2020年社零总额为178.6亿元（新冠疫情影响）。

抚顺市的房价收入比从上述官方披露的各项数据来看：2020年抚顺地区的房价为5213元/平米，五年上涨了27.4%；2020年城镇居民可支配收入有35058元，较五年前上涨了31%，支出占收入比重60%。

2020年实现GDP总值828亿元（2019年实现GDP总额847亿元），较2015年GDP值1216亿元，下降了32%，近几年来，抚顺市经济发展出现了萎缩。但是，本市的房价上涨速度与居民收入增长速度大体上是相匹配的，并且双双好于当地经济发展状况。

这种状态下，居民的购房压力大不大呢？

假定一家三口人（有二人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来具体测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价4091元，100平米房款总额409100元，收入总额53636元，房价收入比=7.6年；

2020年：房价5213元，100平米房款总额521300元，收入总额70116元，房价收入比=7.4年。

在居民收入持续稳步提升的趋势下，一家三口人不吃不喝，房价收入比从2015年的7.6年变成了2020年的7.4年。

如果按城镇居民的收入比重60%来换算，即一年收入约有40%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2015年：房价收入比=19年；

2020年：房价收入比=18.6年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供19年才能还清房款，2020年需要供18.6年。

从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，而在抚顺市用积蓄买房，基本上20年内就可以还清了，应当说购房压力并不是很大。

抚顺房价将来可能会下跌和尚认真分析了抚顺市的经济基本面和居民生活消费能力，抚顺是一个四线城市，但是这个美丽的旅游小城，缺乏房价走高的支撑动力因素。

第一，经济总量来观察，抚顺市2015年GDP值1216亿元，2019年GDP值847亿元，2020年GDP值有828亿元（新冠疫情影响）。抚顺市的经济规模不仅偏小，经济规模总量呈现萎缩走势，这是一个很不好的市场环境因素；

第二，居民消费能力呈现偏弱的态势。2015年社零总额624亿元，2019年社零总额627.7亿元， 2020年社零总额为178.6亿元（新冠疫情影响）。2015年到2019年消费规模增长非常缓慢，后劲不足啊；

第三，再来看看抚顺的人口数量变化：

2015年户籍总人口215.7万人，其中市辖区141.2万人。全年流入人口7831人，流出人口15061人。2016年全市户籍总人口214.8万人，其中市辖区140.5万人。全年流入人口4698人，流出人口11922人。2017年全市户籍总人口210.7万人，其中市辖区137.8万人。全年流入人口6006人，流出人口17084人。2018年全市户籍总人口208.9万人，其中市辖区136.5万人。全年流入人口6918人，流出人口22051人。2019年全市户籍总人口206.7万人，其中市辖区135.1万人。全年流入人口6922人，流出人口22819人。2020年全市户籍总人口202.4万人，其中市辖区132.3万人。全年流入人口5968人，流出人口21907人。从上述数据变化显示，抚顺市的户籍人口逐年减少，市辖区人口也在流失，整体上抚顺地区的人口存量都在流失，严重缺乏人口增量，这也符合近几年来东北地区人口数量变化的特点。

综合来观察，抚顺市作为一个四线城市，经济规模发展呈现萎缩态势，居民消费能力后劲不足，同时人口存量在不断流失之中，又缺乏增量人口的增加，这种市场环境对于当地楼市的发展是很不利的一种趋势。

从宏观因素来考量，M2的增长会对房产价格有一定影响外，抚顺地区的房价上涨是缺乏内生性驱动因素的，尽管当地居民购压力不是很大，在全国楼市调控环境下，抚顺房价将来呈现稳中波动或稳中有跌的可能性较大。

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